大庆市住房和城乡建设局关于印发《大庆市房屋面积测算指导意见》的通知

各房产测绘单位：

《大庆市房屋面积测算指导意见》已经局务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

附件：大庆市房屋面积测算指导意见

大庆市住房和城乡建设局

2021年6月4日

附件：

大庆市房屋面积测算指导意见

多年来，测绘单位对《房产测量规范》未作规定或规定不明确的相关房屋面积计算问题存在困扰，经研究，现对有关技术问题作出指导意见如下：

一、关于房屋分栋原则问题

1、单体建筑，无论高度如何，均视为一栋（含地面以上和地面以下两部分）；

2、地面以上有裙楼（含架空层）连接的建筑为一栋，同一栋中不同塔楼各自为一座。

3、建筑结构和功能不同的毗连房屋，当有明确界线且各自可独立使用时，可各自为一栋。

4、房屋扩建、改建、增建部分与原建筑形成整体，不能独立使用的，新建部分与原建筑作为一栋。

5、地面以下为共用的一个公用停车库或设备房，地面以上为相互独立的多幢建筑，视为多栋。

6、同期规划建设的多栋建筑通过架空通廊连接的，应和架空通廊一并视为一栋，按照分摊比例分摊架空通廊建筑面积后，分别计算各栋建筑面积；

7、符合上述第2条规定的建筑，因分期建设需要且经相关行政主管部门批准分期的、塔楼功能不同且高差较大的大型综合体等建筑，可划分为多栋。

8、需要分期建设或功能不同且高差较大的由裙楼或地下室连通的多个塔楼建筑，在划分为多栋时应符合以下规定：应有明确的分期（分栋）界线，如伸缩缝、分隔墙等；各分期（分栋）应具有独立的交通体系和消防体系，可独立使用。

二、关于个别部位面积计算方法问题

1、不计算建筑面积的情况。露台、地下室采光井、消防连廊、飘窗、闷顶，顶盖高度达到或超过两个自然层的门廊，地下车库独立于建筑之外地上部分的管井，垂直穿过夹层、插层、技术层的管道井不计算建筑面积；楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用均不再计算建筑面积；商服楼临街外廊仅服务于本栋建筑的计算面积，否则不计算面积；

2、楼梯、室外楼梯面积计算方法。设计为套内楼梯但实际没有建设的，楼梯不计算建筑面积，相应部位存在的上空不计算建筑面积；楼梯中间空隙尺寸≥30cm的不计算建筑面积,<30cm的计入楼梯建筑面积；

室外楼梯无顶盖或顶盖不满遮，按各层楼梯水平投影计算一半建筑面积；有顶盖并满遮的，按各层楼梯水平投影计算全部建筑面积；由室外地面通往地下车库的楼梯，有上盖和围护结构的按各层投影计算建筑面积；

建筑物上部的一户、一层或连续多层专用，建筑物的下部各楼层均不设计使用（设计不开门）的楼（电）梯，由使用该楼（电）梯的部位共同分摊；

3、地下车库的车道面积计算方法。通向地下车库的车道以主体结构墙为界限计算建筑面积。车道下方回填无建筑空间的，或设计为不可利用建筑空间的，或车道下方直接为地下二层建筑空间的，该车道对应的地面一层结构墙以内部分作挑空处理，该部分面积计入地下一层建筑面积中；如车道下方在地下一层设计为可利用空间的，那么车道应分为两部分分别计算面积，层高≥2.20 m的空间建筑面积计入下方空间的套内建筑面积，层高在2.20 m以下空间不计算建筑面积。

4、露天场馆面积计算方法。有上盖、有柱或围护结构的露天场馆看台，层高≥2.20m的，按柱或围护结构的外围水平投影面积计算全部建筑面积；有上盖、无柱或围护结构的露天场馆看台，按上盖外围水平投影面积的一半计算建筑面积。场馆看台下方设计加以利用的室内空间，且层高≥2.20 m的部分计算全部建筑面积。

   5、墙体面积计算方法。各层墙体厚度不同的，各层分别计算墙体面积；由结构墙和玻璃幕墙共同组成的外墙，按结构墙厚度计算墙体建筑面积；厂房墙体由下部砌体和上部彩钢板组成，按彩钢板外围计算建筑面积。

    三、关于共有面积分摊方法问题

1、共有建筑面积的分类及范围

共有建筑面积分为应分摊共有建筑面积和不分摊共有建筑面积。

应分摊的共有建筑面积包括：相关权利人合法协议约定的应分摊的公共建筑空间；建筑物内公用的楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直交通空间及各种管道井、烟道井、垃圾井道；建筑物内公用的公共门厅、大厅、梯厅、过道、走廊、门斗、大堂、疏散通道及室外檐廊、门廊、雨蓬等水平交通空间；套与公共建筑空间之间分隔墙墙体面积的一半、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半；仅为本栋服务的变（配）电室、消防控制室（监控室）、水泵房、设备用房及其附属用房、卫生间、工具间、值班警卫室等；凸出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、设备用房及其附属用房、工具间等。

不分摊的共有建筑面积包括：相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间；建筑物设有的人防报警（控制）室等；建筑物内设置的层高≥2.20 m用于消防避难的建筑空间、结构转换层、设备层、管道层等；为多栋建筑服务的消防通道、工具间、警卫室、设备用房及其附属用房等建筑空间；为它栋建筑服务的公共建筑空间；建设工程规划许可证附图中指标单列的公共建筑空间。

2、共有建筑面积处理的一般原则。共有建筑面积的分摊计算以栋为单位进行，非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋的共有建筑面积也不分摊到其它栋；产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按相关房屋建筑面积的比例进行分摊计算；共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界；一栋建筑只有一个产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，不需进行共有建筑面积的划分与分摊计算；多功能综合楼，须按其使用功能和服务范围进行共有建筑面积的划分与分摊计算；变更测绘时，一般应遵循原测绘采用的相同计算方法和分摊原则。

3、应分摊共有建筑面积的划分及优先级

应分摊共有建筑面积的划分。应分摊共有建筑面积按其使用功能及服务范围可划分为:

整栋共有建筑面积。指为整栋服务(包括不同功能区)的公共建筑空间的面积，该面积在整栋范围进行分摊。

功能区间共有建筑面积。指仅为一栋建筑的某几个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关的功能区范围内进行分摊。

功能区共有建筑面积。指专为一栋建筑的某一个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在该功能区内进行分摊。

应分摊共有建筑面积的优先级。应分摊的共有建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，即按照整栋、功能区、层、套（间）等逐级分摊，整栋共有面积优先级最高，套（间）共有面积优先级最低。按照应分摊共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑面积须参与分摊优先级高的共有建筑面积。

共有面积的划分确认依据。依据经规划行政主管部门审查的图纸，划分公用部位的使用功能和服务范围，其功能和名称以图纸标注为依据进行确认。

共有建筑面积的分摊方法。共有建筑面积的分摊方法可分为整体分摊和多级分摊。

整体分摊方法。一栋单一功能的建筑，如其各户对共有建筑面积的共用状况基本一致，可采用共有建筑面积整体分摊的方法进行分摊计算。但如因住宅建筑格局不同造成不同单元的分摊情况差异较大的，每一单元作为一个功能区分摊属于本功能区的共有面积；

多级分摊方法。一栋建筑存在多个功能区，或存在为局部服务的公用建筑空间时，应采用多级分摊的方法，依优先级顺序逐级进行共有建筑面积的分摊计算。